Betaalbaar wonen
In gesprek: Edo Ladage en Henk Fissering
Betaalbaarheid zaak voor huurders én verhuurders
De betaalbaarheid is een van de belangrijkste onderwerpen in het actuele debat over wonen. Uiteraard is van belang dat er genoeg woningen beschikbaar zijn maar die moeten qua prijs wel passen bij de portemonnee van de huurders. Hoe kunnen we daar met elkaar voor zorgen? Edo Ladage (Huurderskoepel Acantus) en Henk Fissering (Acantus) gingen daarover met elkaar in gesprek. Conclusie: betaalbaar wonen heeft aan beide kanten van de tafel de volle aandacht.
In het Informatiepunt (T)huis aan de Ede Staalweg in Delfzijl is ruimte genoeg voor een ouderwets gesprek onder vier ogen. Edo Ladage en Henk Fissering spreken elkaar regelmatig telefonisch of digitaal over tal van zaken die de huurders in het werkgebied van Acantus aangaan maar ze vinden het ook prettig om elkaar nu weer even in de ogen te kunnen kijken. Edo Ladage is nu drie jaar voorzitter van de Huurderskoepel Acantus (HKA) en vindt het een interessante maar ook intensieve bezigheid: ‘Ik kom op veel plekken in het gebied en het is boeiend om te zien hoe verschillende huurdersorganisaties tegen dezelfde onderwerpen aankijken. Daar zitten best nog wel verschillen tussen.’ Henk Fissering is manager Bedrijfsvoering & Financiën bij Acantus. Het perfecte duo derhalve om te bevragen op het onderwerp betaalbaar wonen.
In hoeverre is betaalbaarheid voor jullie organisaties een belangrijk onderwerp?
Fissering: ‘Corporaties zijn van oudsher gericht op de groep met een kleinere portemonnee. Het onderwerp is dus zeer wezenlijk. Helemaal omdat de inkomens in ons werkgebied lager liggen dan in de rest van Nederland. Lage woonlasten zijn in onze regio dus nóg belangrijker.’
Ladage: ‘Veel mensen hebben het hier moeilijk mee. Hoe de vaste lasten betalen met een beperkt inkomen? Dat dwingt tot keuzes. Uiteraard verschilt het per huishouden maar we weten dat er sprake is van schuldenproblematiek en dat er bij velen zorgen zijn over de vraag: hoe redden we het in de toekomst?’
Fissering: ‘Deze problematiek is de laatste tijd niet minder geworden. Uit de inkomensgegevens van onze nieuwe huurders blijkt dat de helft van hen een inkomen heeft van minder dan 15.000 euro bruto per jaar. En 15 procent van onze huurders heeft een budgetbeheerder die gaat over de besteding van het inkomen. Dat zegt wel iets.’
Ladage: ‘Voeg daarbij dat woningen bij nieuwbouw en renovatie steeds duurder worden en zich minder goed tot het inkomen verhouden. Dat geeft aanleiding tot scherpe discussies, ook tussen huurders onderling. Er zit veel emotie op dit thema.’
Fissering: ‘Wij willen ook graag onderdeel zijn van een bredere regionale agenda die zich richt op welvaart. Wonen is daarvan een onderdeel, maar ook zorg, werk en infrastructuur zijn daarin belangrijke elementen. Om na te denken over de vraag: hoe krijgen mensen meer geld tot hun beschikking?’
Aan welke knoppen kunnen jullie draaien om de betaalbaarheid te verbeteren?
Fissering: ‘Het Woonlastenakkoord dat we met elkaar (Acantus en huurdersorganisaties) hebben gesloten zet hier nadrukkelijk op in. Uitgangspunt hierbij is dat we een relatie willen behouden tussen de kwaliteit van de woning en de prijs die hiervoor betaald moet worden. Acantus staat voor kwalitatief goed wonen: het moet betaalbaar zijn voor onze huurders en ook voldoen aan het wooncomfort of de woonwensen van huurders. We hebben daarin breder gekeken dan alleen naar de huur; het gaat om een heel pakket aan maatregelen. Ook de energielasten komen daarin bijvoorbeeld terug; we werken aan energiezuinige woningen om de stijging van die kosten te beperken.’
Ladage: ‘Als wij het aan onze huurders vragen zeggen ze: we willen het liefst een woning met energielabel A en een maximumhuurprijs van 500 euro. Dat is het spanningsveld waar we ons in begeven. Wat is de grens die de huurder trekt en wat kan de markt daar tegenover zetten? Wij denken zelf ook actief mee over de mogelijkheden. Meer standaardiseren in het bouwen? Kleinere woningen aanbieden zoals studio’s? Meer prefab bouwen? Werken met tijdelijke huisvesting? Tiny houses, waar ook in de Eemsdelta veel belangstelling voor bestaat? We vinden dat alle mogelijkheden in kaart moeten worden gebracht.’
Fissering: ‘Naar dit soort dingen kijken wij ook, daar staan wij zeker positief tegenover. We beseffen met elkaar: volkshuisvesting betekent een goede woning voor een goede prijs. Tegelijkertijd staan wij aan de vooravond van een grote veranderende bevolkingsprognose, waardoor de woonwensen ook veranderen. In tegenstelling tot wat sommigen denken, kost het veel geld om daar een goed antwoord op te geven. Huishoudens worden kleiner, mensen trekken naar de grotere kernen. Onze woningen moeten op de juiste plek staan. Daarom zijn we soms genoodzaakt om woningen te slopen en ook nieuwe te bouwen op een andere locatie, onder meer voor ouderen. Daarnaast willen we bestaande woningen verbeteren, onder meer op duurzaamheidsvlak. Die kwaliteitsverbeteringen vergen veel geld. De bouwkosten en andere lasten als belastingen en verhuurdersheffingen lopen op en tegelijk zijn de vastgoedwaardes in dit gebied laag. Dat is een lastig spanningsveld.’
Ladage: ‘Veel dingen doen we ook gezamenlijk. Zo wijzen we met Acantus de huurders op de mogelijkheden die er bestaan om hun lasten naar beneden te brengen. Denk aan de huurtoeslag maar ook aan lokale inkomens- en steunregelingen en voorzieningenwijzer.’
Fissering: ‘Daarin staan we schouder aan schouder.’
Wat wordt er in het Woonlastenakkoord gezegd over de ontwikkeling van de huurprijzen?
Fissering: ‘Wij hebben onder meer afspraken gemaakt over hoeveel woningen er in bepaalde prijsklassen worden aangeboden door Acantus. Voor beide kanten was dat een spannend proces maar het is goed afgelopen. Ik ben daar best trots op.’
Ladage: ‘Wij vonden vanuit de huurders dat het huurbeleid beter moest worden onderbouwd en dat is inderdaad gebeurd. Er is bijvoorbeeld bepaald hoeveel woningen er in de categorie “goedkoop” beschikbaar moeten blijven. Dat is een goede basis voor de toekomst.’
Fissering: ‘Waarbij we niet alleen naar de belangen van de huidige huurders hebben gekeken maar ook naar die van de toekomstige generaties. We proberen dat goed tegen elkaar af te wegen.’
De betaalbaarheid komt ieder jaar bij de jaarlijkse huurverhoging aan bod. Wat gebeurt er in 2021?
Fissering: ‘Wij hanteren een inflatievolgend huurbeleid. Dat betekent dat de huur in principe alleen met het jaarlijkse inflatiecijfer wordt verhoogd. Dit jaar is dat anders door een motie in de Tweede Kamer. Die heeft ervoor gezorgd dat de minister van BZK voor 2021 heeft aangegeven dat de huren niet mogen worden verhoogd. Dat is uiteraard goed nieuws voor de huurders. Voor ons is wel de vraag: is dit eenmalig of gaat dit meerdere jaren achter elkaar gebeuren? Dat laatste zou echt grote invloed kunnen gaan hebben op onze bedrijfsvoering.’
Ladage: ‘Wat ons betreft is vooral ook van belang dat de verhuurdersheffing snel wordt afgeschaft. Daarmee wordt geld uit de volkshuisvesting gezogen dat hard nodig is voor goed en betaalbaar wonen.’
Fissering: ‘Daar ben ik het volledig mee eens.’